@张云
刚需自住，荣安观江园怎么样？85平三房两厅两卫，最近楼盘有送车位，是否可以入？
老裘
观江园的85方，是目前镜湖所剩无几门槛户型。
而且户型做的不错，三房两卫，三开间朝南，双开间阳台，基本没有空间浪费。
观江园还有一个优势：周边配套，如地铁、亚运会场馆、未来社区、杭绍台高速等，都是亚运会配套项目，即使亚运会延期了，这些配套利好兑现，还是比很多新板块更快，业主能更早享受发展红利。
而且观江园目前优惠力度非常大，如果有自住需求，可以入手。
@杰森妈咪
问老裘，看镜湖学区又想自住300万大家锦钥府，元垄美好之城学区小学和初中划分哪里？顺便问一下您怎么看待镜湖的学区教育。
老裘
参照对面金色蓝庭的学区划分，目前美好之城学区大概率是北小梅山+一初镜湖分校（期房不确定学区，仅供参考），待张市配套小学建好以后，可能划入该小学。
镜湖学区有两个优势：
1.资源不断投入，教育水平越来越好；
2.很多金融、企事业单位人才住在镜湖，生源不会差。
不过学校升学率的重要影响因素，除了生源，还有好老师愿意住在哪里。
中短期内，只要绍兴优质老师不愿意离开老城区，绍兴的家长，依旧热衷买学区房，那名校的地位依旧稳固。
长期，随着教育资源的平衡，越来越多优质家庭搬到镜湖，越来越多优质教师愿意住到镜湖，镜湖学校就有望超越现有名校。
@李明
上河之城和樾湖湾怎么选择，多少价位入手合适，后期有发展前途吗
老裘
上河之城价格约2.38万/㎡，位于则水牌核心，新妇保院、绍兴虹桥国际学校也都在建，最重要的是6.5万方MALL+2.5万方水街，而且89㎡小户型得房率相当高，刚需来说十分合适。
上河之城相比樾湖湾的优势，在于商业是自己家的，虽然樾湖湾仅一路之隔，但实际使用起来的体验感，肯定是上河之城更好。
而樾湖湾的优势，一是价格相对便宜，最近的特价房源甚至2万/㎡不到，二是绍兴人对融创品牌的认可度更高。
自住角度，尽量还是要考虑舒适性，单价更低的樾湖湾能买到更大尺度的房子，上河之城购物更方便，看你喜好。
纯投资，优先小户型，更建议往镜湖核心或者柯桥走。
@阿白
老师，我是刚需，老家福全，工作滨海，想买房以后是当婚房的，预算220万左右，自住加保值买哪个合适，考虑了老家的鉴湖南院 但是离工作地方远，另外就是华发和黄酒云树湾也有考虑 您有什么合适的建议吗
老裘
工作稳定的话，靠近单位选择，减少通勤时间，生活幸福度会更高。
福全的鉴湖南院虽然品质确实不错，三期总还有大约200套小高层，主要是 129 方和 138方。220万预算，可能还得往上加一点。
但距离滨海真的太远了，如果你打算过两年换工作，鉴湖南院可以选择，要不然不是很建议。
华发和雲树湾，更靠近镜湖核心区。
两盘都是百万方大盘，雲树湾位于黄酒小镇，政企合作的项目，融创品牌，自带地铁和大体量商业、水街，到镜湖互通等交通枢纽也近，生活出行比较便捷。
华发也自带金融产业，所在湖东板块，是镜湖未来的科创金融活力区，已经确定五大行总部会落户在此，项目自带大型商超、学校等配套，远期还有地铁规划。
华发的潜力，与这里的金融产业发展是一体的，能否起来，就看科创金融活力区的规划能否真正落地。
袍江也是合适选择，在售楼盘有两个。
观澜云庭今天首开，小高层均价约20654元/㎡，高层均价约19446元/㎡，建面约90-109㎡。阳光城勤业锦上待售，主力户型建面约95-140㎡，单价未知。
滨海当地，在售楼盘只有玖樟台，约1.45万/㎡左右，220万预算，最大的125㎡四房也能轻松就能拿下。
综合来看，鉴湖南院品质不错；华发和雲树湾地段更好；袍江中规中矩；滨海价格更便宜且通勤方便，各有优势，建议都去看看。
@一星丹e
老师，绍兴五洋桥悦庭房子有升值机会吗？
老裘
悦庭在售时的均价约1.9-2万/㎡，因为有70-87㎡小户型，总价最低150万左右，在整个绍兴主城区都很有竞争力。
而且悦庭到文理学院、华润871、银泰都不是很远，兰亭是绍兴最近拆迁最火热的板块之一，且有兰亭国家森林公园的规划。
长期来看，悦庭依托低房价+不错的板块前景，还是有不错提升空间的。
@纳豆拌饭
老师，现在买学区房会有风险吗，北小一中的。
老裘
为了孩子教育需要，可以买。
目前像北小一中这样的顶级学区房，单价大多4万+，而且短期内价格依旧坚挺。
有自住需求，可以考虑渔化府、翰林越府、摩尔城颐景园这类学区、品质相对不差的学区房。
如果只是当成入学门票或投资，尽量小户型，总价越低越好。
提醒一句，如今学区房已经位于高位，且学区政策存在一定的变数，不要提早太多年购买学区房。
@甸
问一下，融杭府154的合院可以买吗，不会去住
老裘
不去住，那就是投资了。
合院这类低密墅级产品投资，一看板块前景，二看景观资源。
板块前景看产业和规划：夏履所在大柯桥西，有杭绍临空产业经济示范区规划，是柯桥下一个产业发展风口，未来几年产业能级会进一步提升。
除了产业规划高，夏履还靠近杭州中环，是绍兴融杭重点工程，去杭州非常方便。
而且夏履的环境非常不错，只要中环通车，就是杭州的后花园，是有不错板块前景的。
融杭府154方合院，总价380万起，是整个绍兴乃至长三角的合院的门槛价位，长期来看，是有前景的。
@余多
老裘你好:现有去年交付的新房（精装交付），不考虑自住，是租掉还是空闲着，租掉的话一年租赁费估计2-3万，就怕后续转卖影响二手房价？往老师帮分析一下，谢谢！！
老裘
精装房是比较适合租掉的，因为你没有装修成本，收房后收租10年，也能有个20-30万收入。
怕后期房子品相不好，再花点钱简单装修下便是。
因为是新房，挑选租客时建议多留点心眼，合同约定相关规则，并且拉长租期。
@Rain
想请教裘老师，居住环境和保值能力方面，越城金昌越府、大树名园和柯桥的泰港花园，哪个更好些？
老裘
二手房的竞争力，房价就是最直观的体现。
泰港花园约2.3-3万/㎡，大树名园洋房约3-3.3万/㎡，金昌越府约3.3-3.5万/㎡。
金昌越府和大树名园，地段差不多，都是塔小建功学区房，但从市场口碑和小区品质上看，越府要做的更好。
金昌越府是2018年的房子，相对大树名园更新，又是绿城物业，小区维护的很好，现在过去看，品质感不比新小区差，而且因为已经有业主入住，生活氛围反而更好。
大树名园跃层有可拓面积，这类房子可以挂到4万/㎡，很适合自住，但未来转手有四不予风险，不适合投资。
相较于越城区的两盘，泰港花园的最大优势，在于坂湖东岸，两面环水，隔条马路就是坂湖公园，景观更好。
但10几年的老小区，居住环境相对会差一些，而且柯桥的学区房，虽然也保值，但对老小区的价格加持没有越城区那么高。
综合来看，还是更建议金昌越府。
@西米露
想在城西买房，200万左右，环境和空气好宜居，元培中学本部学区，有推荐的吗
老裘
萧曹运河或者新桥江沿岸的楼盘，会是比较合适选择。
不过200万预算，买元培学区房，还是比较紧张的，像新桥风情这样品质好一点的次新房，应该是买不到了。
只能在周边的老小区中选，比如运河人家，胜利西村这样的安置小区。